最近一个月，西海岸不少中介很忙碌。
好多人多次到瑞源名嘉荷府，带看客户，推介房子。
不过，多数客户看得并不是商品房，而是这个小区的回迁房。因为价格实在太犀利了。
瑞源名嘉荷府，可是黄岛知名的豪宅项目。目前是什么价格体系？为何有单价不到两万的房子？
到底是什么情况？
1、500多套回迁房，成了X因素
时间回到3年前。
2022年8月31日，长江路街道莲花山片区改造项目（瑞源名嘉荷府）安置区回迁分房大会在蓝海大饭店举行，居民现场抓阄分房。
莲花山片区改造项目，也就是大家熟知的瑞源名嘉荷府，位于长江西路以北、五台山路以西。
这个盘，不止是高端豪宅。里面，还包括很多其他产品。比如，回迁房、人才住房等等。
项目整体占地面积约117亩，总投资额约60亿元。其中，安置区投资17亿元，占地面积约36亩，建筑面积约10.7万平方米。
从规模看，安置区占了大约三分之一；从投资额看，安置区占接近30%。
这其中，回迁安置居民1964人，共561户。
从这几个数据也能看出，安置区是名嘉荷府很重要的一部分。
从户型看，回迁房最小有80平的小户型，也有110—120的套三户型。
等到今年四五月份，名嘉荷府陆续交付。回迁房也在其列。
只是没想到，短时间内，回迁房在贝壳、在中介，挂出来了大量房源。
据中介朋友说已经挂出来50多套了。成交率还很高。单价低的不到两万一平。
在贝壳APP上，名嘉荷府已经高居板块热度第一了。有28套在售，还有20多套在挂牌中。
看挂牌价，就能分辨出房子性质。挂牌两万出头的，基本就是回迁房了。
挂牌两万五到三万的，大概率是商品房。
据中介反馈，回迁房成交更快，套三，二百万出头，一个小区，一样的配套，吸引力很大。
2、商品房和工抵房
名嘉荷府的商品房，是2022年大规模销售的。
2022和2023，黄岛热销榜第一，都是名嘉荷府。
石油大学、高楼层海景视野极佳，号称“西海岸鲁信”。还有之前名嘉汇的衬托，黄岛改善群体，还是很相信瑞源的。
所以，即使好房源单价三万，但依然阻挡不了大家的追随。
等到今年四月份，陆续交房。成了现房，商品房反而滞销了。
原因很简单，大的市场走势影响，再加上回迁房的夹击，还有工抵房的背刺。
在很多人看来，建筑品质、户型设计，肯定是商品房更胜一筹。
在某宣传文章中，可是清晰提到“无差别品质”回迁房与商品住宅同等配置“。
漫步小区内，你会发现，回迁房和商品房，外立面略有不同，一条廊道算是间隔开了。
但是，大家都是一个大社区，都是一个楼盘名称。小区内所有公共配套，都是共享的，一体的。
再看看，整体小区容积率3.0，20栋高层，前排还有写字楼、综合体。
商品房的公摊也不小。
以一套174平的套四为例。预计公摊是44平，套内面积约130平，公摊大约25%。
从去化速度角度说，高歌两年后，名嘉荷府商品房目前处于销售困难阶段。
比如，17号楼和19号楼，网签数据显示，还有64套待售。
预售证可是2022年1月拿的，卖了三年多了。
不过，对于瑞源来说，已经现房了，已经熬到现在了，不在乎一时半会了。
就让回迁房先飞一会吧。
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